《湖南省物业管理条例》2019年1月1日起施行 车位应先满足业主需要 不得只售不租

昨日,省十三届人大常委会第五次会议闭幕。会上，《湖南省物业管理条例》（以下简称“条例”）正式表决通过，将于2019年1月1日起施行。《条例》对备受居民关注的物业服务费调整、共用部位经营收益分配、车位租售等进行了进一步规范和修改完善。

　　提高物业费须经业主大会同意

　　针对物业费用收取问题，《条例》规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。

　　在没有成立业主大会的小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

　　物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

　　《条例》也规定了业主应当履行的义务，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。业主欠缴物业服务费时，物业服务企业可以依法催缴。

　　物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

　　车位不得出售给物业区域外的其他人

　　根据2016年实施的《长沙市城市规划管理技术规定》，在主城间距区，建筑面积在90平方米以下的，每户配置0.5个车位；建筑面积在90平方米到150平方米的，配置0.7个车位；建筑面积在150平方米以上的，配置1.1个车位。

　　记者了解到，尽管长沙对车位配比有明确规定，但与汽车保有量的迅速增加相比，小区车位和车库数量仍存在配比不足等问题，不少居民下班回家后面临“抢车位”的尴尬。一些小区开发商、物业服务企业看准居民停车“刚需”，开出“只售不租”的“霸王条款”，将不愿购买车位的业主车辆挡在大门外。

　　《条例》第五十条明确规定，物业管理区域规划设置的车库、车位应当首先满足业主需要。建设单位不得将物业管理区域内规划设置的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。此外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有。

　　共用部位等经营收益归全体业主共有

　　不少居民疑惑：广告设置在居民公共区域内，其收益是否应该归业主所有？

　　《条例》明确规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　其中，共用部位指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、管道及电梯井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等；共用设施设备指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

　　未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

　　物业合同终止拒不退出，最高可罚十万元

　　《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。

　　物业服务企业不称职，到期拒不退出？本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正；逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

　　物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

　　同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。